역모기지 융자로 노후자금 마련해볼까

최근 은퇴 시니어들을 중심으로 역모기지(reverse mortgage)에 대한 관심이 늘고 있다. 역모기지는 은퇴자들이 주택 에퀴티를 담보로 현금을 확보할 수 있는 방법인데 역모기지의 최대 장점은 현재 거주 중인 집을 팔지 않고도 안정적인 소득을 마련할 수 있다는데 있다. 그러나 역모기지가 누구에게나 적합한 것은 아니다. 역모기지 장단점 및 역모기지 종류, 신청자격 등을 알아봤다.     ▶역모기지란   역모기지는 62세 이상 주택 소유자가 주택 에퀴티를 담보로 대출을 받는 융자 상품이다. 이 상품은 일반적인 모기지 대출과는 달리 주택 소유자가 매월 융자 상환을 할 필요가 없으며 융자 상환은 신청자가 사망하거나 주택 매각 시 이뤄진다. 더욱이 역모기지는 과세 대상이 아니어서 은퇴 후 안정적인 고정 소득을 원하는 시니어 홈오너들에게 인기가 높다.     ▶신청자격   역모기지를 신청하기 위해서는 부부 중 한 명이 62세 이상이어야 하며 주택 에퀴티가 최소 50% 이상 있어야 한다. 대출 기관은 신청자의 연령 및 이자율, 집값 등을 고려해 필요한 에퀴티를 결정한다. 융자 금액은 연령대가 높을수록, 현 이자율이 낮을수록, 주택의 시장가치가 높을수록 늘어난다. 또 해당 주택이 신청자의 주 거주지(primary residence)여야 하며 담보 주택 유형은 단독주택, 2~4유닛 다세대 주택, 타운하우스, 연방주택청(FHA)이 승인한 콘도여야 한다.     ▶수령 방법   역모기지 대출금을 수령하는 방법은 다양한데 신청자는 재정 상황과 필요에 따라 적합한 방법을 선택할 수 있다. 금융기관의 역모기지 지급 방법은 일시불, 월페이먼트, 라인오브크레딧(line of credit) 등이 있다. 일시불 수령은 주택 보수나 의료비 등 당장 큰돈이 필요할 경우 유용하다. 매월 정기적으로 일정액을 수령하는 방법은 고정 소득을 마련할 수 있어 은퇴자들이 가장 선호하는 수령법이다. 라인오브크레딧의 경우 필요에 따라 일정 금액을 인출할 수 있어 지금 당장 현금이 필요하지 않지만 만일의 경우를 대비해 미리 신청해 놓을 수 있다. 이외에도 일시불과 월페이먼트를 혼합해서 지급받을 수도 있는데 이는 처음 일정 금액을 일시불로 수령한 뒤 매월 일정액을 지급받는 방법이다.   ▶장단점     역모기지의 가장 큰 장점은 주택을 계속 소유하면서 고정 소득을 확보할 수 있다는 것이어서 고정 소득이 부족한 은퇴 시니어에게 유용하다. 사용 용도에 제한이 없다는 것도 역모기지의 큰 장점. 또 매월 상환금을 지불할 필요가 없으므로 재정적인 부담도 없다. 그리고 무엇보다 소셜연금이나 기타 복지혜택에 제한이나 영향을 주지 않는다는 것도 장점이다. 그러나 역모기지 신청 시 대출 수수료, 주택 인스펙션 및 클로징 비용 등 상당한 초기 비용이 발생할 수 있다는 것을 염두에 둬야 한다. 또  역모기지를 통해 받은 대출금만큼 에퀴티가 줄기 때문에 향후 주택을 매각할 때 판매 수익이 줄 수 있다. 주택 소유자 사망 시에는 상속인이 대출 잔액을 상환해야 하는데 대출 상환 여력이 없다면 주택을 처분해야만 한다. 이외에도 콘도 소유자의 경우 FHA 승인을 받은 콘도만 신청 가능하다는 것도 유의해야 한다.   ▶역모기지 종류   역모기지는 크게 주택자산전환 모기지(HECM), 단일용도 역모기지(Single-Purpose Reverse Mortgages), 사설 역모기지(Proprietary Reverse Mortgages) 등 3가지가 있다. 이중 가장 일반적인 역모기지인 HECM은 FHA가 보증하는 융자 상품으로 대출금의 사용 목적에 제한이 없고 신청자의 소득 액수와도 상관없이 신청 가능하다. 또 일반 사설 금융기관보다 낮은 비용으로 더 많은 대출금을 받을 수 있다는 것도 장점. 단일용도 역모기지는 주정부나 로컬 정부, 비영리 단체가 제공하는 금융상품이다. 이자율 및 대출 비용이 저렴한 대신 주택 수리나 재산세 납부와 같은 특정 목적에만 사용하는 조건으로 융자를 해준다. 따라서 이 융자 프로그램은 저소득 주택 소유자가 신청하기에 적합하다. 사설 금융 기관이 제공하는 사설 역모기지는 비싼 주택을 소유한 홈오너가 고려할 만하다. 이 상품은 다른 역모기지 프로그램보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있지만 이자율이 높고 신청 비용이 더 많이 들 수 있다.     ▶신청절차   역모기지를 신청하려는 홈오너는 금융 기관과의 상담을 통해 신청 자격이 되는지 확인한 뒤 신청서를 작성하면 된다. 이후 주택가치 평가가 끝나면 지급 금액이 결정된다. HECM을 신청하려면 신청자는 반드시 정부가 지정한 상담 기관을 통해 상담을 받아야 한다.     ▶유의사항   역모기지 신청 전에는 정부가 승인한 주택 상담기관에서 재정 상담을 받는 것이 좋다. 상담을 통해 대출의 장단점, 대출 조건, 대출금 사용 방법 등을 상세히 파악할 수 있어 역모기지 신청이 신청자의 재정상황에 맞는 최선의 방법인지를 판단할 수 있기 때문이다. 신청을 결정했다면 계약 전 계약서의 내용을 꼼꼼히 검토하는 것도 잊지 말아야 한다. 특히 이자율, 수수료, 상환 조건 등을 정확히 파악해야 하는데 이때 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.  이주현 객원기자역모기지 노후자금 신청자격 역모기지 역모기지 지급 역모기지 장단점